Odwieczny dylemat właściciela nieruchomości wynajmującego swoją własność – jak najkorzystniej wynająć nieruchomość zapewniając sobie regularny przychód oraz pełną ochronę swojego majątku i swoich praw?
Właściciele nieruchomości, przeważnie mieszkań lub domów oferowanych do najmu na cele mieszkaniowe, bardzo często zadają sobie pytanie, jak bezpiecznie wynająć swoją nieruchomość. Jednym z ważnych punktów tych rozważań jest ochrona przed skutkami ewentualnych zniszczeń w swoim lokalu. Kolejnym jest zabezpieczenie się przed sytuacją, gdy nieuczciwy najemca łamie warunki umowy poprzez niepłacenie czynszu należnego właścicielowi lokalu lub gdy nie chce opuścić lokalu i korzysta w takiej sytuacji z ochrony praw lokatorów. Najczęściej też właściciel wynajmowanej nieruchomości chciałby, aby najem był dla niego „bezobsługowy”. Czyli nie angażował go w poszukiwanie najemców, rozliczenia z najemcami, rozliczenie mediów, kontrolę najmowanego lokalu, rozliczenia podatkowe, aspekty prawne i inne uciążliwe czynności związane z najmem. Właściciel oczekuje przede wszystkim regularnych wpływów z tytułu najmu, najchętniej nie musząc wplątywać się w zawiłe i czasochłonne obowiązki wynikające z najmu nieruchomości.
Jak więc wynająć swoją nieruchomość, tak, aby otrzymywać regularne wpływy? Jak czerpać profity z domu czy mieszkania, nie angażując się w pracochłonne i często niejasne czynności związane z najmem, zapewniając przy tym pełną ochronę naszej własności? Czy jest to możliwe? Na to pytanie postaramy się odpowiedzieć poniżej.
Najem prywatny
Otóż najbardziej popularną formą najmu jest najem prywatny, którym możemy zająć się osobiście. Istnieje także druga opcja, przy której obowiązki związane z najmem powierzone zostają pośrednikowi czy też wyznaczonemu pełnomocnikowi, który zarządzać będzie najmem naszej nieruchomości w naszym imieniu.
Zajmując się najmem osobiście, wszystkie czynności z nim związane musimy prowadzić samodzielnie, a potencjalne problemy wynikające z ryzyka opisanego na wstępie rozwiązywać samodzielnie lub zlecać innym podmiotom ponosząc przy tym dodatkowe koszty.
Korzystanie z usług pośrednika lub pełnomocnika przy wynajmie nieruchomości
Podobnie sytuacja prezentuje się w przypadku, gdy korzystamy z usług pośrednika lub pełnomocnika. Rola pośrednika kończy się praktycznie w momencie znalezienia najemcy i zainkasowania przez niego prowizji. Dalsze czynności i ryzyka pozostają już po stronie właściciela, pośrednik nie ponosi żadnej odpowiedzialności za realizację umowy najmu.
W przypadku pełnomocnictwa pełnomocnik przez cały okres najmu, za wyznaczoną prowizję, wyręczać będzie właściciela ze standardowych czynności związanych z najmem, działając cały czas tylko i wyłącznie w jego imieniu. Oznacza to, że pełnomocnik nie ponosi żadnej odpowiedzialności za prowadzone w naszym imieniu czynności, a wszelkie ryzyka pozostają po stronie właściciela. W tym przypadku rozwiązaniem potencjalnych problemów w naszym imieniu może zająć się pełnomocnik lub wyznaczona przez niego osoba, z reguły już na podstawie oddzielnych ustaleń z właścicielem, który finalnie będzie zmuszony i tak ponieść dodatkowe koszty.
Ochrona właściciela przed nieuczciwym najemcą
We wszystkich opisanych powyżej przypadkach najmu prywatnego można dodatkowo zabezpieczyć się przed najemcą, który nieuczciwie chciałby skorzystać z dobrodziejstw ustawy o ochronie praw lokatorów. Wymaga to sporządzenia umowy najmu w formie umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego wymaga wizyty najemcy u notariusza, najemca musi wskazać ewentualny lokal zastępczy. Właściciel lokalu zastępczego musi sporządzić oświadczenie, w którym wyrazi zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność. Dodatkowo umowę najmu okazjonalnego właściciel zobowiązany jest zgłosić do urzędu skarbowego. Procedura związana z najmem prywatnym w formie umowy najmu okazjonalnego jest więc bardzo złożona i w dalszym ciągu wszelkie ryzyko pozostaje po stronie właściciela nieruchomości.
Profesjonalne zarządzanie najmem
Rynek najmu nieruchomości, podobnie jak rynek najmu samochodów i miejsc noclegowych, w ostatnich latach uległ znacznej profesjonalizacji. Oznacza to, że właściciele nieruchomości coraz częściej i chętniej powierzają swoje nieruchomości specjalistycznym firmom, które zajmują się dalszym najmem ich nieruchomości starannie wyszukiwanym przez nich najemcom. Rezygnują wtedy jednocześnie z amatorskiego i „niepoukładanego” najmu prywatnego realizowanego samodzielnie, czy też przy pomocy pośrednika lub pełnomocnika.
Pod koniec roku 2017 weszły w życie przepisy, które wzmocniły rynek firm specjalistycznych zajmujących się profesjonalnym zarządzaniem najmem. Przepisy te wprowadziły pojęcie tzw. najmu instytucjonalnego. Tym samym, obok nieuregulowanego prawnie i tym samym trochę ryzykownego rynku najmu prywatnego, do którego zastosowanie mają jedynie przepisy kodeksu cywilnego, pojawiła się nowa prawnie uregulowana forma najmu instytucjonalnego, czyli najmu prowadzonego przez specjalistyczne firmy.
Firma zajmująca się profesjonalną obsługą najmu na czas współpracy z właścicielem nieruchomości przejmuje wszelkie czynności związane z najmem i wynikające z tego ryzyka. Posiada też z reguły pełen pakiet ubezpieczeń chroniących mienie i majątek właściciela nieruchomości. W przeciwieństwie do najmu prywatnego, realizowanego przez pośrednika czy pełnomocnika, profesjonalna firma działa we własnym imieniu, ponosząc pełną odpowiedzialność przed właścicielem nieruchomości za realizację zawartej z nim umowy.
Umowa najmu instytucjonalnego
Do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy o dobrowolnej egzekucji, sporządzone w formie aktu notarialnego. To jeden z warunków, który jest podobny do przypadku najmu okazjonalnego, niemniej jednak nie wymaga się wskazania lokalu zastępczego ani tym samym zgody właściciela lokalu zastępczego na przyjęcie najemcy, gdyby zaszła taka potrzeba. Tym samym czynności związane z zabezpieczeniem praw i własności właściciela ulegają znacznemu uproszczeniu.
Dlaczego więc niewielu pośredników i firm oferuje właścicielom nieruchomości usługę zarządzania najmem na zasadzie profesjonalnego najmu instytucjonalnego? Odpowiedź jest bardzo prosta. Najem prywatny zwalnia zarówno pośrednika, jak i pełnomocnika z jakiejkolwiek odpowiedzialności za realizacje usługi najmu i przenosi całą odpowiedzialność na właściciela, podczas gdy w przypadku profesjonalnego najmu instytucjonalnego pełną odpowiedzialność za realizację umowy i podejmowane czynności ponosi firma zarządzająca najmem nieruchomości właściciela.
Czy warto powierzyć zarządzanie najmem firmie?
Wracając do zadanego na wstępie pytania, czy można wynająć posiadaną przez nas nieruchomość bezpiecznie, komfortowo i nie angażować się w czynności związane z najmem? Oczywiście można, ale tylko pod warunkiem, że powierzymy naszą nieruchomość profesjonalnej, wyspecjalizowanej w zarządzaniu najmem firmie, na podstawie uregulowanego prawnie najmu instytucjonalnego. Najem prywatny realizowany osobiście przez właściciela, czy też pośrednika lub pełnomocnika, nie jest wystarczająco uregulowany prawnie i tym samym niesie ze sobą pewne ryzyko i wynikające z tego potencjalne problemy, które mogą ciągnąć się latami i generować znaczące straty dla właściciela.
Właściciele nieruchomości, którzy posiadają jeden, kilka czy też kilkadziesiąt lokali, które przeznaczają na wynajem, powinni podchodzić z rezerwą do usług pośredników i pełnomocników, którzy zainteresowani są jedynie pobraniem prowizji za świadczone przez nich usługi, nie dbając przy tym o należyty dobór najemców, gdyż wszelkie ryzyko i tak finalnie ponosi właściciel. Właścicielowi, zarówno bezpieczeństwo jego mienia, jak i komfort realizowania usługi najmu, zapewnią tylko i wyłącznie profesjonalne firmy, zarządzające najmem na zasadach profesjonalnej usługi najmu instytucjonalnego.
